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Modèle État Des Lieux

Posted by tabway on juin 8, 2011

Modèle état des lieux

Ce document décrit l’état précis dans lequel se trouve un local mis en location. Dans le cas d’un local d’habitation, il retrace l’état de chaque pièce du logement, et fournit un ensemble de constats grâce au constat d’état des lieux sur le bon ou le mauvais état des différentes parties du logement et de ses équipements.

Il est établi au début du bail, lors de la remise des clés au locataire. Un second modèle est dressé, à la fin du bail, lors de la restitution des clés, afin de vérifier si le logement n’a pas subi de dégradations, autres que les effets d’usure liée à un usage normal.
Ce constat est appliqué à plusieurs sortes de locations. Les informations contenues dans le présent site concernent exclusivement le modèle dans le cas des baux d’habitation. Ce document, appelé aussi constat d’état des lieux, peut se présenter sous diverses formes : constat d’entrée (au début du bail), de sortie (à la fin du bail), ou encore contradictoire.

Pourquoi un formulaire d’état des lieux ?

Il permet, au propriétaire et au locataire, de faire valoir leurs droits respectifs à la fin du bail. Permet également de vérifier si le locataire a pris soin du logement, et qu’il s’est acquitté de ses obligations en matière de réparation et d’entretien courants.

La comparaison de l’état du logement, à l’aide du constat entre le début et la fin de la location, va faire ressortir les dégradations éventuelles, susceptibles d’être mises à la charge du locataire. D’où la nécessité de bien faire apparaitre dans ce document la description au plus juste de l’état de tous les éléments visités. Elle va déterminer si le dépôt de garantie versé par le locataire au début du bail lui sera restitué en totalité ou après prélèvement du montant nécessaire aux réparations éventuelles.

Image d'un modèle

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 invite à systématiser l’élaboration du constat dans les opérations de location de logement. Ces dispositions légales ont pour but d’éviter, en fin de bail, les contentieux qui peuvent survenir entre propriétaire et locataire, à propos de l’état du logement loué. Il est annexé au contrat de location.

Quand doit-il être établi ?

Il est établi au début du bail. Il est conseillé de le rédiger et de le signer au moment de la remise des clés du logement au locataire.

A la sortie il est établi à la fin du bail. Le logement doit être entièrement vide et les clés restituées. Il est important d’établir de nouveau un constat de sortie dans les plus brefs délais. En effet, s’il est daté de plusieurs mois après le départ du locataire, ce document perd sa force probante.

 

Par qui est il établi ?

La loi prévoit qu’il soit « établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles ». En d’autres termes, les deux parties (ou leur représentant mandaté) s’entendent sur la description de l’état du logement, s’accordent sur les constats dressés et procèdent à la signature de ce document.

En général, pour le formulaire, c’est le propriétaire ou l’agence de location qui conduit l’opération, sous le contrôle attentif du locataire. Celui-ci peut émettre des réserves s’il estime que les constats ont été dressé dans des conditions inadéquates : Par exemple, si le logement n’est pas alimenté en électricité pendant le déroulement de l’état des lieux (panne, abonnement interrompu,…) le locataire est fondé à émettre des réserves, en particulier en ce qui concerne le fonctionnement des appareils électriques.

Chacune des parties est libre de mandater un tiers pour effectuer cette opération à sa place et en son nom. Ce mandat est généralement donné à un agent immobilier, un huissier, ou tout autre professionnel, qui apporte sa compétence et son expérience à l’établissement du constat. La partie qui fait appel à un professionnel supporte seule les frais qui en résultent.

Si le modèle ne peut être établi contradictoirement et amiablement, la loi prévoit qu’il est alors dressé « sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ». Ainsi, en cas de désaccord entre les parties par exemple, ou d’absence de l’une des parties, c’est un huissier qui établit le modèle état des lieux, aux frais partagés des deux parties.

Lorsque l’une des parties fait obstacle à l’établissement du document (par négligence, refus, indisponibilité, …) l’autre partie est habilitée à faire appel à un huissier. Dans ce cas, l’huissier avise les parties au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A la date fixée, l’huissier effectue la visite du logement et consigne par écrit ses constatations. Le constat qu’il dresse s’impose aux deux parties. Le locataire et le propriétaire peuvent toutefois émettre des observations éventuelles.

Mais l’intervention de l’huissier est parfois décidée, d’un commun accord, par le propriétaire et le locataire. Les deux parties s’en remettent ainsi à un observateur externe, pour éviter des discussions interminables, ou des contestations éventuelles, c’est un exemple le plus apprécié.

Pour plus d’informations, voir les liens en bas de page.

Constats, informations légales

Dispositions légales et réglementaires relatives:
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (Voir Articles 3 et 6c)
Code civil (Voir Articles 1730 et 1731 et 1755)
Décret n°87-712 du 26 août 1987 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives (Liste complète des réparations à la charge du locataire). Nous espérons que le contenu de ce post vous aide à mieux appréhender votre situation.

Formulaire État des Lieux sortie

Posted by tabway on juin 3, 2011

Formulaire état des lieux

Sous quelle forme est il établi ?

c’est un document qui peut être rédigé sur papier libre. Mais, pour se prémunir des risques de descriptions incorrectes ou incomplètes, il est recommandé de se procurer un modèle, un exemple ici, spécialement conçu par des professionnels de l’immobilier, experts et juristes. Utilisés indifféremment pour établir un modèle, ils facilitent le rapprochement des deux états et leur comparaison en fin de bail. Certains formulaires sont conçus de manière à regrouper les deux états dans un document unique, comportant deux colonnes. Ainsi, le même imprimé sert à établir à la fois le modèle d’entrée et celui de sortie.

Importance et force probante de létat des lieux

Il est annexé au contrat. C’est dire l’importance de ce document dans la relation entre le propriétaire et le locataire. Il permet, en cas de litige, de juger de ce qui est conforme au droit de chacun d’eux.
Un propriétaire, par exemple, ne sera pas fondé à exiger des réparations relatives à des dégradations ou des défauts déjà existants au premier jour de la location, et dûment constatés sur le modèle. A l’inverse, un locataire ne pourra pas se soustraire à ses obligations en niant sa responsabilité dans des dégradations survenues en cours de location et ceci grâce à ce document.
Il a donc valeur de preuve auprès des instances concernées. C’est un document que le propriétaire et le locataire doivent conserver durant toute la durée de location. La comparaison entre l’entrée et la sortie du locataire, permet de déterminer les réparations qui incombent à l’une ou à l’autre partie.

Aperçu du contenu

Ce formulaire nécessite un passage en revue et une inspection de l’ensemble des éléments constituant le logement et ses équipements. Il doit signaler tout défaut de construction, anomalie ou problème de fonctionnement des équipements. A titre d’illustration, les points suivants doivent être vérifiés:

  • Murs, revêtements muraux, plafonds, placards, portes et fenêtres, peinture, serrurerie, huisserie, et le cas échéant, allée, terrasse, balcons,.
  • Sols (parquets, carrelages et revêtements de sol)
  • Sanitaires (baignoire, douche, lavabo, cuvette wc), alimentation en eau (froide et chaude), évacuation des eaux, absence de fuites, robinets, chasse d’eau, extracteurs d’air),.
  • Cuisine (évier, alimentation en eau, évacuation, vérification de l’électroménager éventuellement fourni),.
  • Fonctionnement des prises électriques, des interrupteurs, existence d’ampoules basse consommation,.
  • Fonctionnement de l’installation de chauffage
  • Relevé des compteurs d’électricité, gaz, eau.

Pour télécharger un modèle très complet et professionnel, cliquez sur l’image de droite.

Conseils de rédaction

Il doit comporter des descriptions aussi détaillées et précises que possible. Les expressions utilisées pour sa rédaction, notamment les termes techniques, ne doivent pas prêter à confusion ou laisser une trop grande marge d’interprétation. Sachant que la précision des constats aura une grande importance en cas de litige, il faudra éviter les formulations trop générales (par exemple:  » parquet : état moyen ») et ne pas hésiter à expliciter les observations effectuées (par exemple: « couloir: une lame du parquet est décollée à l’entrée de la cuisine »). D’où la tranquillité d’établir intelligemment ce constat.

Peut-il être rectifié ?

La signature du constat par les deux parties signifie qu’elles sont d’accord sur les détails dressés. C’est pourquoi il est important d’inspecter avec soin l’état du logement et de ses équipements avant de le signer. Rappelons que si l’une des partie ne souhaite pas réaliser un état des lieux, des interrogations s’imposent.
Toutefois, si après l’occupation effective des lieux, le locataire décèle une malfaçon notable, un vice caché ou s’aperçoit d’une défectuosité importante dans le fonctionnement d’un équipement, il doit le signaler au bailleur par lettre recommandée, pour permettre notamment d’actionner les assurances.
De même, le locataire peut demander un complément dans le constat, pendant le premier mois de la période de chauffe, pour constater l’état des éléments de chauffage.

Aperçue d'un formulaire d'état des lieux

Absence de document

Le code civil (article 1731) prescrit qu’en l’absence de l’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, et doit le restituer comme tel, sauf preuve contraire. Toutefois, ce principe est tempéré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : La présomption qui pèse sur le locataire ne peut être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l’établissement du constat.
En d’autres termes, si c’est le locataire qui refuse ce document, il est présumé avoir reçu le logement en bon état. Si le refus vient du propriétaire, il appartient à ce dernier d’apporter la preuve que les dégradations ont été faites par le locataire.
Dans l’hypothèse où propriétaire et locataire négligent, tous deux, ou oublient d’établir le formulaire, le locataire est présumé avoir reçu son logement en bon état.

Conséquences de l’absence de constat

Dans les baux d’habitation, deux principes de base coexistent:

  • le propriétaire doit proposer un logement en bon état et répondant aux normes de décence et d’habitabilité
  • le locataire doit prendre soin du logement et pourvoir à sa maintenance régulière.

Le formulaire permet justement de vérifier que ces exigences sont bien remplies. Aussi, en l’absence de ce dernier, et en cas de défauts ou de dégradations du logement, l’une des parties (le propriétaire ou le locataire) s’expose au risque d’avoir à supporter des frais de réparations normalement imputables à l’autre partie. Le locataire risque de ne pas obtenir restitution de son dépôt de garantie.
Propriétaire et locataire doivent s’informer de la nature précise des travaux qui leur incombent au titre du contrat de location, et s’attacher à les exécuter.

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